EuReich Недвижимость в Австрии

Австрия – это страна, воспетая многими немецкими поэтами, когда-то жившими в ней, в своих произведениях. Красота её природы захватывала дух у многих стихотворцев, как у известных, из прошлого, так и менее известных, из нынешнего столетия. Это красивая, почти высокогорная страна, так как значительную часть её территории занимают, поражающие своей величественностью Альпы. Эта страна воспевалась своими детьми еще со средневековых пор, так Вальтер фон дер Фогельвейде известный миннезингер, певец о рыцарской любви, который не раз воспевал красоту её.

Австрия, милая страна с вечной красотой её гор, со славным, добрым и верным народом, и прекрасной красотой природы так любима своими сынами, таким, как Франц Грильпарцер, который в своих сочинениях всегда приветствовал так милую сердцу родину. В этой стране, как ни странно, расстояние мерят как по горизонтали, так и по вертикали и это не удивительно, потому что горы – это почти вся страна, а горнолыжные курорты на их склонах, можно назвать одними из лучших. Все здесь находится в избытке – и голубое небо, до которого, кажется можно дотронуться рукой, белый пушистый снег, радость от скоростного спуска со склонов, а главное отличный комфорт пребывания и хорошо развитая инфраструктура.

Стабильность, и кризис не помеха
Здесь на склонах Альп находятся практически все известные мировые курорты Европы. По статистическим данным IntermarkSavills, на долю горнолыжных курортов Австрии пришлось почти ¼ всего количества людского потока, которые не представляют себе отдыха буз катания на лыжах, и это только за 2008-2009 горнолыжный сезон. Данный показатель опережает лишь одна страна – это Франция. Если рассматривать другие соседствующие страны, то на долю Швейцарии приходится только 5% всех туристов, а Болгарии и того меньше – 3%.

Рынок австрийской недвижимости использует те же схемы для ведения бизнеса, что и рынок Швейцарии, поэтому у них много общего. Каждый год увеличение рынка недвижимости можно оценить примерно на семь, десять процентов, и при всем этом Австрия – страна с достаточно хорошо развитой инфраструктурой и небольшой стоимостью финансирования. Как отмечает директор (IntermarkSavills) департамента зарубежных инвестиций Игорь Индриксонс: «Австрия и Швейцария, имеют гораздо лучшее положение рынка недвижимости, нежели остальные западные страны, и главным образом потому, что их банковская система приняла правильное решение и не воспользовалась секьюритизации, что позволило удержать уровень роста рынка недвижимости на прежнем уровне. Так же, из-за снижения ЦБ Швейцарии учетной ставки, сама процентная ставка по кредиту в валюте Швейцарии держится на рекордно низкой отметке в 2% годовых. Австрия поддерживает такую же политику, поэтому при наличии свободных у неё средств она старается улучшать ипотечные условия кредитования».

Хотя и не такое заметное, но все же мировой финансовый кризис наложил свой отпечаток и на рынок австрийской недвижимости горнолыжных курортных зон в Альпах. «В зависимости от того как изменилась целевая аудитория тынка, претерпевает изменения и сам рынок австрийской недвижимости. Так если заметить, что внутренний спрос на объекты недвижимости в некоторых районах страны пошел на спад, а интерес иностранных покупателей, преимущественно из Великобритании и России наоборот вырос, то такое падение практически не ощущалось. Как итог такого компромисса появляется дополнительные требования к отношению качества и цены. Недвижимость на популярных курортах Австрии до сих пор остается лишь мечтой многих, так как квоты, ряд запретов и ограничений на строительство, а также на выполнение строительных подрядных работ в большей мере снижают количество предложений в этом секторе рынка. Все выше перечисленное и приводит к некоторому повышению цен» - как утверждает Филип Штайдль, директор Akkadia Immobilienvermittlung GmbH Австрии.

Не смотря на это, есть и положительные отзывы о положении дел на австрийском рынке жилья, так эксперт Александра Самарская оценивает ситуацию люкс – недвижимости: «с начала прошлого года в настроении клиентов можно было увидеть определенную неуверенность и осторожность, но уже ближе к концу второго полугодия спрос значительно увеличился. На сегодняшний 2010 год спрос превышает количество имеющихся предложений на рынке. В курортных местах отдыха такой спрос концентрируется преимущественно на недвижимости люкс и премиум – класса, что обеспечивает стабильную хорошую ликвидность. Здесь речь идет о домах со старинной обстановкой, дорогой антикварной мебелью, в так же апартаментах с высокой степенью оснащенности. Те объекты, которые находятся в глуши курортных горнолыжных зон, и не имеющие по близости приемлемой инфраструктуры, почти никогда не продаются» .

Конкурентоспособность международного масштаба
Всем известно, что все европейцы отлично умеют считать свои деньги. Поэтому логично предположить, что европеец поедет в Австрию, если эта страна может предложить все-то же самое, что и другая страна, но за меньшие деньги. При пристальном рассмотрении цен на недвижимость в таких известных местах, как Арльберг и Китцбюэль, невольно поднимется рука у потенциального покупателя, чтоб смахнуть выступивший на лбу холодный пот. Но, не смотря на все это, с точки зрения мировых цен, такая стоимость выглядит вполне нормально.

Как говорит Александра Самарская: «Цены на жилье в Китцбюэле занимают вторую позицию всех австрийских цен на недвижимость, но это по отношению цен во всем мире достаточно приемлемо, так даже тот, же Сент-Мориц на 1/3 дороже, как и эксклюзивные горнолыжные курорты Франции. При рассмотрении Кортины, расположенной в Южном Тироле просматривается увеличение цены по отношению к Китцбюэлю на 20%. По прошествии некоторого времени, несомненно, что на покупку будут оказывать влияние и ряд дополнительных факторов, которые многие конкуренты видят в Австрии. Это и чистый воздух, отличная экология, превосходная природа, близость мест отдыха и что самое не маловажное – безопасность. Отсутствие преступности, гарантия правопорядка и безопасности – это именно те факторы, которые вывели австрийские, как горнолыжные, так и просто курорты на первое место в мировом масштабе».

Популярные курорты
Склоны австрийских Альп включают в себя множество горнолыжных курортов, которые смогут удовлетворить даже самый придирчивый вкус и обеспечить достойное проведение зимнего отдыха. Так же в активе некоторых есть ряд трас, действующих круглый год, расположенных в предельной близости ледников.

Обертауэрн
Он знаменит фестивалем International Ski Countdown, который всегда дает старт зимнему катанию. В этом году этот фестиваль проходил две недели с конца ноября до 8 декабря. Все склоны гор этого курорта находятся над уровнем моря на 1700-2300 отметке. Ближайший от этого курорта аэропорт находится в Зальцбурге, это около 90 километров от него. Этот курорт можно назвать самым популярным у туристов, потому что по статистике за 2005 год, они провели тут 800 тысяч ночей, в 2008 год побил эту цифру почти на 20% и составил один7 миллион ночей.

Китцбюэль
Это очень старый городок в Тироле, в восточной его части, он славится своими зимними курортами, которые называют лучшими в своем роде, упоминания об этом городе есть еще в XII веке. В начале двадцатого века, а именно в 1928 году именно тут установили первые подъемники, облегчающие лыжникам, дорогу к вершине. Лыжной трассой Sreif, длина которой более 3 тысяч метров, жители Китцбюэля особенно гордятся, именно на ней каждый год, проходят некоторые этапы горнолыжных соревнований Кубка мира.

Это место любят посещать знаменитости разного сорта, от деятелей культуры до спортсменов. Самым большим спросом на этом курорте пользуются оснащенные по последнему слову техники особняки, выстроенные в стиле горных хижин, жилой площадью от трехсот метров в квадрате, еще также можно отметить небольшие квартиры размером 70-120 кв.метров и конечно земельные участки с незастроенными площадями, имеющие хорошее местоположение. Количество предложений сократилось, сравнивая ситуацию по прошлому году, когда спрос на эксклюзив в недвижимости стоимостью от 1 до 4 миллионов резко вырос в этом году. Хотя если посмотреть по стройиндустрии, нельзя сказать что предложения вовсе отсутствуют, просто они не успевают за резко увеличившимся спросом.

Люкс – недвижимость и недвижимость премиум - класса в Китцбюэле стоит довольно дорого – это от 5 до 10 тысяч евро за 1 метр площади, а в некоторых случаях и более 14 тысяч. Один метр хорошей земли без построек стоит в пределах от 1,5 до 3 тысяч в евровом эквиваленте. В близлежащих окрестностях стоимость земли существенно падает, как от 300 до 700 € - в Санкт-Йоханне и 500-1000€ - в Кирхберге.

Арльберг
Еще один старинный курорт, название которого встречается в письменах 1218 года, расположенный на границе Тироля и Форарльберга – это Арльберг. Зона его горнолыжных трасс проходит и соответственно объединяет несколько маленьких швейцарских городов, таких как Лех, Штубен, Цюрс, Санкт-Кристоф и Санкт-Антон. Как отмечают аналитики, возможно благодаря кризису прошедший год выдался для этого курорта весьма благоприятным по продажам объектов недвижимости. Большая часть клиентов австрийцы, но и есть покупатели и из других европейских или не очень стран.

Большим спросом пользовались здесь шале и двуспальных квартиры, расположение которых находилось рядом с лыжными трассами. Метр площади старых домов продавался за 4, а то и 7 тысяч евро, когда как в новостройках с редким архитектурным исполнением – (7000 -12000)€ а шале в пятьсот кв.метров стоит, к примеру, 1500 -3000 тысячи евро.

Специалисты Akkadia прогнозируют дальнейшее повышение цен, потому как новое разрешение на постройку домов практически правительство не выдает, поэтому фонд жилья стоит на месте, так как уже практически нет свободной земли для строительства. Но как они утверждают, рост цен будет стабилен, без резких скачков.

Шладминг
Это престижнейший из европейских курортов находится рядом с землёй Зальцбург, на границе Штирии. Населенный пункт на месте этого курорты возник еще в 1180 году. А первый клуб зимний спортивный видов был основан именно тут  в начале двадцатого века. В Шламинге в 1973 году состоялись первые соревнования по горнолыжному спорту, как Кубок мира. Именно этот курорт славится своими разновидностями всевозможных лыжных трас и спусков для любой категории любителей лыж.

Кризис и здесь внес свои коррективы в спросе на рынке курортной недвижимости, так еще в 20006-2007 году основными покупателями в секторе рынка недвижимости Шладминга были британцы, а на сегодняшний день интерес этот потерял свои позиции. Британские инвесторы старались приобретать новые объекты во вновь построенных домах, а следовательно дорогостоящее по цене и высокое по качеству, что не очень приемлемо в условиях мирового кризиса. Такие квартиры приобретались как для личных нужд, как и в коммерческих целях. Претерпел упадок и спрос со стороны восточноевропейских инвесторов. Но на фоне всего этого, возрос интерес к собственной недвижимости самих австрийцев, для которых цена на квартиру имеет большое значение и не только в денежном плане.

Квартиры с ценой за метр выше 3 тысяч евро даже в новостройках, очень трудно продать, внимание в первую очередь обращается на отношение качества и цены. Популярностью в спросе пользуются ново-построенные квартиры с продвинутым техническим оснащением и желательно небольшими денежными расходами на отопление и эксплуатацию. Цены варьируются в диапазоне от 2,8 до 3 тысяч за метр площади. Но не исключается рост цен за квадратный метр, если интересующий объект располагается у подъемников или лыжных трас и имеют рядом соответствующую инфраструктуру, особенно в районе самого Шладминге или, же в Флахау. Стоимость земельного участка под последующую застройку составляет где-то около ста тридцати евро за метр, соответственно квадратный, что значительно выше, чем в прошлом году, хотя цена за метр особняка осталась стабильной и составляет 1,5 тысячи евро.

Ишгль
Поистине самый дорогой австрийский курорт, находящийся на 1300 уровневой отметке над уровнем мирового океана. Властвование зимы здесь продолжается с последних дней ноября и продолжается аж до самого мая. Здесь при желании можно стать владельцем апартаментов класса люкс. По данным анализа цен на рынке компании Gordon Rock, шикарные апартаменты с двумя видами бассейнов, комплексом SPA – салона, сауной, хамамом, площадью порядка 150 квадратных метров (до 450 кв.метров), с наличием подземного гаража, личным винным погребом и комнатой для хранения лыжного инвентаря обойдутся заинтересованным инвесторам в сумму от 700 тысяч евро.

Влияние климата
Кроме кризиса и других экономических проблем, есть еще один фактор, которым может и оказывает негативное влияние на формирование рынка недвижимости в австрийских Альпах – это глобальное потепление, которое имеет место в последнее время. потому как для горнолыжных курортов большое значение имеет как рано выпадет снег и как долго он продержится, таким образом, чем выше расположен курорт в горах, тем длиннее сезон, соответственно выше прибыльность. Поэтому лучше всего приобретать недвижимость на курортах расположенных выше 1600 метровой отметки над уровнем мирового океана, а вот 1300 метров уже ставится под вопрос, из-за непредсказуемости погоды. Так, например, если вспоминать 2008 год, то снег на курортах, находящихся, ниже 1300 метров вообще не выпал. Так что, выбирая высокогорные курорты, вы защитите себя от таких капризов природы, хотя там и достаточно ветрено, но в специальном лыжном снаряжении это не помеха.

Возможности для иностранных инвестиций
Экономическая ситуация а Австрии довольно стабильна, что является отличным фактором для рынка недвижимости и иностранных инвесторов, но для них существуют некоторые ограничения в покупке. Президент Gordon Rock – международного агентства, специализирующегося на недвижимости зарубежных стран Станислав Зингель отмечает: « Перед покупкой необходимо обязательно изучить законы той федеральной земли, где именно вы хотите приобрести объект в собственность, а Австрия, как раз является федеральным государством.

Самое строгое законодательство к иностранным инвесторам в Зальцбурге и Тироле, высокогорных федеральных землях, в которых и существует самый большой спрос на объекты недвижимости. чтобы стать счастливым обладателем такой собственности, нужно пройти по многим инстанциям и получить заветное разрешение контролирующих органов. Помимо получения разрешения нужно заполучить квоту. Самый простой способ в покупке недвижимости, тем иностранцем, который имеет работу, брак или родственников на территории страны, иными словами, имеет тесное взаимодействие с государством. Второй, так сказать льготный способ – это вложение денежного капитала в экономику страны, то есть открытие фирмы или покупка предприятия на территории Австрии. Жилье для постоянного проживания может купить иностранец, у которого есть вид на жительство или гражданин страны».

Так как в действительности не гражданину очень трудно самостоятельно приобрести недвижимость, из-за незнания законов, лучше прибегнуть к помощи юристов. Так, например, грамотные руководители австрийских строительных компаний специально сотрудничают с адвокатскими бюро, чтобы те всячески помогали иностранным клиентам получать разрешения на покупку.

Правовых нюансов связанных с покупкой недвижимости очень много, как говорит юрист Рамин Минфахрай, работающий в компании Akkadia: «Всем иностранцам желающим стать обладателем австрийского земельного участка приходится столкнуться с законодательными барьерами, которые хотя и ослабли под влиянием общего законодательства других европейских стран, но все, же есть. Так нерезиденты обязаны обратиться в управление по земельным ресурсам страны за разрешением на покупку, убедительно доказав, что эта покупка будет непременно выгодна и самому государству.

Кроме того, есть такие зимние курорты, в которых на приобретение жилья иностранцами для отдыха, наложен запрет. Этими запретами мотивируется тот факт, что государство боится ослабления собственной экономики, из-за распродажи ценных для туризма земель иностранным покупателям в дальнейшей перспективе». Но, как и везде выход можно найти, что в принципе и делается, так как нерезиденты стараются и уравнивают себя в правах с гражданами путем создания на государственной земле собственных компаний. В дальнейшем в ход идут специальные юридические схемы позволяющие легализовать курортное имущество и способствующие отзыву запретов на жилье для отдыха. Сейчас , как утверждают аналитики, очень стала популярна сдача в коммерческую аренду шале третьему лицу ил же сдача его под офис австрийской компании, владельцем которой является гражданин иностранного государства.

Для инвесторов в Австрии есть такая процедура покупки как leaseback, которая предусматривает определенные условия специального характера, по которым купивший недвижимость обязан сдавать её внаём, только через специальные (оговоренные) управляющие компании, за что он будет получать доход гарантированно. При всем этом владелец может использовать свою собственность в личных нуждах только не более одного месяца в году. Такая форма сделки была впервые придумана во Франции, и потом уже распространилась на соседние европейские страны как Швейцарию, Италию и Австрию. Что весьма выгодно для долгосрочных вложений капитала. Но, по мнению специалистов, для себя все, же удобнее купить шале, но проблема в том, что по этой схеме прибрести можно только апартаменты, поэтому и выходит, что инвестировать в шале менее выгодно, так как чем меньше площадь объекта, тем он более ликвиден. Для долгосрочных инвертирований выгоднее купить маленькую квартиру с одной спальней площадью где-то около 50 кв.метров на горнолыжном курорте, спрос на такую квартирку у туристов будет круглый год. Полная доходность от аренды австрийской недвижимости составляет 7% (это до уплаты всех налогов и прочих расходов).

Перспективы
Судя по положению дел на рынке, спрос на жилье, на горнолыжных курортах в Австрии сохранится и в будущем, как утверждают эксперты Akkadia. Понятно, что если вы нацелились на недвижимость с лучшим расположением и классом, то за такую возможность обладания, придется, изрядно раскошелится. Хотя если просмотреть цены на мировом рынке. Можно отметить, что даже сейчас в Австрии можно купить довольно приличную недвижимость по качеству, за относительно не большую сумму.

Еще один не маловажный плюс – это стабильные характеристики рынка. Так, по мнению экспертов, самыми прибыльными, станут те рынки, в государствах которых не было ипотечного кризиса, следовательно, не было изменения коэффициента заемных средств и условий выдачи кредита, если только в лучшую сторону. Только такие страны и могут сказать, что не пострадали от мирового экономического кризиса, и цены тут стабильно демонстрируют рост. К этим странам и относится Австрия.